El IVA en reformas de vivienda no es una tasa única. Aplicar el 10% o el 21% depende de 4 condiciones que tienen que cumplirse simultáneamente para que sea el reducido. Equivocarte te puede costar sanciones de cientos o miles de euros si Hacienda inspecciona. Aquí está la guía clara con los 4 requisitos, 6 ejemplos reales de obra y la regla para que tu (y el cliente) sepáis qué IVA toca antes de emitir factura.
La regla básica: cuándo es 10% y cuándo es 21%
El IVA en reformas de vivienda está regulado por el Art. 91.Uno.2.10 de la Ley del IVA. Hay dos tasas posibles:
IVA 10% (tipo reducido) en reformas de vivienda
Se aplica cuando se cumplen simultáneamente las 4 condiciones:
- Tipo de inmueble: vivienda (no local comercial, no oficina, no nave industrial).
- Antigüedad: el inmueble debe estar construido o rehabilitado hace más de 2 años a fecha de la obra.
- Uso del inmueble: destinado a vivienda particular. No vale segunda residencia que es alquiler turístico ni vivienda usada como despacho profesional.
- Materiales aportados: el coste de materiales aportados por el reformista NO puede superar el 40% del coste total de la obra. Si supera, aplica 21%.
IVA 21% (tipo general) en reformas
Se aplica cuando NO se cumple alguna de las 4 condiciones anteriores. Casos típicos:
- Reformas en locales comerciales, oficinas, naves.
- Reformas en vivienda construida hace menos de 2 años.
- Reformas donde los materiales aportados por el reformista superan el 40% del total (común en cocinas con mucho mueble o baños con sanitarios premium).
- Reformas en segunda vivienda usada para actividad económica.
- Reforma contratada por empresa para sus instalaciones.
IVA 4% (superreducido) en accesibilidad
Solo aplica para obras de adaptación de vivienda para personas con discapacidad cumpliendo requisitos específicos (rampas, baños adaptados, ascensores) con certificación correspondiente.
El requisito del 40% de materiales (el más complicado)
Esta es la condición que genera más confusión y más errores. Vamos a desglosarla.
¿Qué cuenta como "materiales aportados por el reformista"?
Materiales = todos los bienes físicos que se incorporan a la obra de manera permanente, comprados y suministrados por el reformista (no por el cliente). Incluye:
- Azulejos, suelos, pintura, yeso, ladrillos.
- Sanitarios, grifería, cocinas, encimeras.
- Cableado, tubería, mecanismos eléctricos.
- Carpintería interior (puertas, armarios empotrados a medida).
- Persianas, ventanas si las cambias.
¿Qué NO cuenta como materiales?
- Mano de obra (la tuya, la de tus operarios, la de subcontratas).
- Transporte de materiales y residuos.
- Andamiaje y herramientas alquiladas.
- Gestiones administrativas, proyectos técnicos.
- Materiales aportados directamente por el cliente (si el cliente compra la cocina por su cuenta, no cuenta en tu cálculo).
¿Cómo se calcula el porcentaje?
Coste materiales que aportas / Coste total del proyecto (PEM, presupuesto de ejecución material) × 100. Si es ≤ 40%, IVA 10%. Si es > 40%, IVA 21%.
6 ejemplos reales con cálculo de IVA aplicable
Ejemplo 1: reforma baño 5m² en vivienda principal
| Mano de obra | 1.500€ |
| Subcontratas (fontanería, electricidad) | 1.200€ |
| Materiales (azulejos, sanitarios, grifería) | 3.500€ |
| Otros gastos directos | 300€ |
| Total presupuesto | 6.500€ |
| % Materiales / Total | 3.500 / 6.500 = 54% |
| IVA aplicable | 21% (materiales > 40%) |
Sorpresa habitual: cuando el baño tiene sanitarios de gama media-alta, el material supera el 40% y aplica 21%, no el 10%.
Ejemplo 2: reforma cocina con muebles incluidos
| Mano de obra | 2.500€ |
| Subcontratas | 1.800€ |
| Materiales (muebles cocina + encimera + electrodomesticos) | 11.000€ |
| Otros directos | 700€ |
| Total presupuesto | 16.000€ |
| % Materiales / Total | 11.000 / 16.000 = 69% |
| IVA aplicable | 21% (cocinas siempre por encima del 40%) |
Las cocinas casi siempre van con 21% por el peso del mueble + electrodoméstico.
Ejemplo 3: reforma integral 70m² en vivienda principal (8 años antigüedad)
| Mano de obra | 12.000€ |
| Subcontratas (electricidad + fontanería + carpintería) | 8.500€ |
| Materiales | 13.500€ |
| Otros directos (transporte, residuos) | 1.000€ |
| Total presupuesto | 35.000€ |
| % Materiales / Total | 13.500 / 35.000 = 38,6% |
| IVA aplicable | 10% (todos los requisitos cumplidos) |
Reformas integrales típicamente cumplen el criterio del 40% porque la mano de obra y subcontratas pesan mucho.
Ejemplo 4: misma reforma integral pero cliente compra cocina por su cuenta
| Mano de obra | 12.000€ |
| Subcontratas | 8.500€ |
| Materiales (cocina excluida) | 7.500€ |
| Otros directos | 1.000€ |
| Total presupuesto | 29.000€ |
| % Materiales / Total | 7.500 / 29.000 = 25,8% |
| IVA aplicable | 10% (cómodo bajo 40%) |
Truco habitual: si el cliente compra los materiales caros (cocinas, sanitarios de diseño) y tu solo facturas mano de obra + instalación, el % de materiales aportados por ti baja y entra en 10%.
Ejemplo 5: reforma local comercial (oficina)
| Total presupuesto | 25.000€ |
| Tipo inmueble | Local comercial |
| IVA aplicable | 21% (local, no vivienda) |
Ejemplo 6: reforma piso turístico
| Total presupuesto | 18.000€ |
| Antigüedad | 15 años |
| Uso | Alquiler vacacional (actividad económica) |
| IVA aplicable | 21% (no es vivienda particular) |
Documentación que justifica el IVA reducido (10%)
Si aplicas 10%, debes poder demostrar a Hacienda en caso de inspección. Documentos a conservar:
- Declaración del cliente firmada confirmando: que es vivienda, que es su vivienda principal, que no se usa para actividad económica, que el inmueble tiene más de 2 años.
- Nota simple del Registro del inmueble (acreditando antigüedad).
- Presupuesto detallado con desglose materiales vs mano obra (acreditando el <40%).
- Facturas de materiales a tu nombre.
Si Hacienda inspecciona y no puedes acreditar alguno, debes pagar la diferencia (11 puntos de IVA) + sanción + intereses.
Lo que tu software debe automatizar
Un sistema de facturación para reformas en 2026 debe:
- Calcular automáticamente el % materiales / total al hacer el presupuesto.
- Avisarte si te acercas al límite del 40% (importante para no equivocarte).
- Sugerir el IVA aplicable basándose en datos del cliente (tipo inmueble, antigüedad, uso).
- Permitir override manual si el caso es complejo, registrando justificación.
- Generar la declaración del cliente para firma como anexo al presupuesto.
IVA correcto automático en cada presupuesto
ReformAI calcula el % materiales/total y sugiere el IVA aplicable según los 4 criterios. Sin riesgo de equivocarte ni de sanción de Hacienda.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo aplica el IVA del 10% en una reforma de vivienda?
Cuando se cumplen las 4 condiciones simultáneamente: es vivienda (no local), tiene más de 2 años de antigüedad, es vivienda particular no usada para actividad económica, y los materiales aportados por el reformista no superan el 40% del coste total.
¿Una cocina nueva siempre lleva IVA 21%?
En la práctica casi siempre, porque el coste de muebles + encimera + electrodomesticos supera el 40% del total del proyecto. Excepción: si el cliente compra todos los materiales por su cuenta y tu solo facturas instalación, puede entrar en 10%.
¿Qué pasa si aplico mal el IVA?
Si lo detecta Hacienda en inspección, tienes que pagar la diferencia (11 puntos si era 21% y aplicaste 10%) + sanción (50-150% según gravedad) + intereses de demora. Por una factura de 30.000€ pueden ser fácilmente 4.000-6.000€ de sanción.
¿La antigüedad de "más de 2 años" se cuenta desde cuándo?
Desde la fecha de fin de obra inicial del inmueble (cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación) hasta la fecha de inicio de la reforma. Si el inmueble se rehabilitó integralmente en el pasado, la fecha relevante es la última rehabilitación integral.
¿Vivienda turística cumple el requisito de "uso particular"?
No. La vivienda usada como alquiler vacacional o turístico es actividad económica (rendimiento del capital inmobiliario o actividad económica si hay servicios). Las reformas en estas viviendas aplican IVA 21%.
¿Quién es responsable si el cliente miente sobre el uso del inmueble?
Si el cliente firmó declaración expresa confirmando uso vivienda particular y luego se descubre que era para actividad económica, la responsabilidad principal es del cliente. El reformista debe conservar la declaración como prueba. Sin declaración firmada, la responsabilidad recae más sobre el reformista.